我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问： 雕叔你好，坐标西安，07年婚前买入二环内文艺路附近老破小60平一套，房龄25年，一直出租，贷款已还清，房子预计2021年底拆迁；16年婚后全款买入南二环边省委小区一套，三室两厅，面积130左右，目前房龄已20年，今年小区和房子外部旧房改造，十年无拆迁可能，有装电梯可能。目前家里二胎带老人，居住130房子，离单位和小学比较近。 问题1:拆迁要房，还是拆迁款？ 60平米拆迁房，重新安置会在西安港务区，增加20%面积，72平，预计3-5年才可交房；拆迁款大约90万，可以作为二套房首付款再购置一套。 问题2:如果拆迁款再购置一套，首付100 w,双方年收入18w左右，收入固定，还款能力较弱，最多每月可以承担6000元。纯投资，有何推荐？ 问题3:目前居住的老破大房子是否需要置换？ 房龄较长，未重新装修，居住空间较大，居住体验一般，但离单位小学初中比较近，老人比较喜欢。

回答：1.拆迁要房的交房时间周期太长了，再加上满二 限售等，整个持有时间快接近7年了，对于楼市投资来说，都要横穿一波大周期了，这样如果遇到楼市行情在高位，房子却无法出手，所以我更倾向于要拆迁款。 货币补偿与产权置换一样，是拆迁补偿的主要方式之一。一方面，先补偿后拆迁，保障棚改户的利益。另一方面，拿到拆迁款以后，对于没有房产的朋友来说，可以自由选择自己的意向楼盘；针对已有房产的朋友，可以考虑投资房产或者进行其他理财，避免了把鸡蛋放到一个篮子里，提高了投资的安全性。 2.西安目前值得买的楼盘详见知识星球内部分享。 3.我们一直对二线城市的老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。 老破大属于穷人看不上富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强。投资建议出手老破大，裂变成优质资产。

提问：雕叔，也就是说在重庆卖房签合同可以网上签，但过户必须房东到场。我要卖的房子还有贷款，赎楼这些事必须房东亲自到重庆吗？

回答：其实全程都可以委托他人办理，做好公证书就可以。 但是我反对委托过户，至少最后一步必须房东到场。原因是因为现在很多做abc单的中介，都是利用了房东全权委托卖房，中间人在中间吃了差价。

提问：雕叔你好 这轮调控 似乎重庆参与没有武汉多 看您今天发的图片 对重庆楼市有啥影响啊 谢谢

回答：没啥影响，重庆刚需可以买，投资上，整个重庆能买的，不多，整个大盘会比较差，只有几个楼盘，会好一些。 重庆，基本没有调控，跟政策的关联度不大。

提问：融景城，春森彼岸，紫御江山，从投资的角度来看，排序应该是什么样的？理由是什么？谢谢

回答：融景城，紫御江山，春森彼岸。 买融景城的人很多，春森的人少。（年代关系） 紫御江山就只有天誉组团能打，其他的拉出来并不太理想。 太古里这个利好，只针对融景城和春森。

提问：现在有倒挂的新盘吗？总价多少？

回答：有倒挂新盘，总价100w起。也有总价200w起的。大概现在有三个盘： 北边一个，两滨一嘴一个，茶园一个。 今天我写了一个：

提问：雕叔您好 请问下武汉的二手房价格已经开始松动了 为啥重庆反应不大啊 并没有太多业主降价啊！

回答：哈哈，你的观察有问题，或者你带有偏向性看问题。武汉的二手房市场健康程度和流动性，活跃程度，比重庆好很多。 武汉价格并没有松动，只是有些笋盘，但是你想想，涨的比重庆多，比重庆猛啊。 重庆据我观察，没有趁这次行情出货的话，就很难了，周期会比较长。 但是还是那句话，任何市场，任何行情，都有可以买的楼盘，都有可以暴涨的机会，主要在于选筹，最近还要加一个手法，有选筹，现在已经不行了，操作手法还要有变化。

提问：雕叔好，重庆首次要求“配建租赁住宅”，这个会不会变相减少了原有的纯住宅土地的供应数量，对房价反倒是利好呢？

回答：对于其他城市来说，可能有减少供应的影响。 但重庆不缺地，如果市场反馈房源紧张，房价上涨时，zf自然会在下一次多放一些土地出来。 从而达到调控的目的。

提问：雕叔，朋友有一套房子，可以转给我，国际社区观园2期，124万，75平米，12月底付全款。本来觉得很便宜的，最近市场变冷，在想会不会有更便宜的房子出来，您觉得这个价格可以拿下吗。精装修，朝中庭

回答：这个价格不是很便宜。 现在重庆楼市要开始回调了，预计在15-20%的回调幅度。 全款考虑105w，建面1.4w可以接手。

提问：雕叔，下半年有没有推出的新盘，满足附近有好的学校，至少是区重点，楼盘品质不错改善楼盘，交通方便，在内环内，最好北区。主要是想自住还能让小孩读书方便。总价希望220以内。

回答：下半年的新盘，都不敢主打教育了，现在教育是禁止炒作的点。 所以你考虑的重点应该在二手房区域，北区。 新村小学、华新街小学、星光小学、鲤鱼池小学这几个。

提问：雕叔万福金安，请问汽博上班自住兼投资，雅素里这个新盘怎么样？离9号线石盘河700米，10号线上湾站900米，单价建面1.4万，但是周边好像有物流园，路上可能有大货车通行，周边住宅也不多，担心将来居住氛围不浓。请问这盘自住兼投资怎么样？如果和悦来的盘比呢？真诚地希望雕叔能给下建议，谢谢

回答：不用“万福金安”，把这里氛围搞得像宗教邪教一样。 我一直对临空板块不是太喜欢，主要是飞机航道和三亚湾产业园，不是太适合人类居住。

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