住建部部长讲话，提到“现房销售”，预售制或迎来全面取消？

最近关于楼市的消息是暖风频吹，很多自媒体和专家开始鼓吹随着疫情的过去和经济的快速恢复，楼市回暖只是问题。确实在如今的经济环境下，国家需要楼市快速回暖来提振经济，重振大家对于未来经济发展的信心。因此在接下来一段时间内，我们将会看到很多关于楼市回暖的消息。

其实最近关于楼市回暖的消息已经开始出现了，笔者朋友圈有很多中介和卖房者又开始放出房价上涨的消息，敦促购房者尽快买房。大家如果打开自己的朋友圈就会看到一些中介开始不断发布“某某楼盘马上涨价”、“排队买房的现象再现”等等。特别是一些中介拿一些一线城市楼盘的情况来类比一些三四线城市的楼市情况，认为这些城市的房价会涨，自己城市的房价未来也会涨。

例如前几天很多中介都在转发“上海房价疫情跌三年，涨回只用一周”的消息，好像上海的房价回暖，就预示着所有城市的房价都会回暖一样，而事实并不是这样。甚至专家也开始为楼市站台，认为楼市回暖将是大的趋势。那么楼市是否真的如一些中介和专家说的那样楼市会出现回暖呢？可能只有我们亲自走一下售楼部才能了解实情。对于亲身经历市场的来说，谎言说再多，也不可能成为事实。

如果在过去，随着国家政策的支持，各地方政府不断出台“救市”政策，央行房贷利率一降再降，加上自媒体和专家的不断造势，房价可能早已顺势上涨。但今年的楼市似乎并没有因为这些因素而有明显的回暖。在今年的3月1号中指研究院发布了我国前一百城新房二手房2月份的价格涨跌情况，数据显示前一百城新房价格出现上涨的城市只有26个，29个城市的房价出现横盘，45个城市的房价出现下跌。而二手房价格更加不容乐观，在一百个城市中，房价上涨的城市有31个，一个城市的房价出现横盘，房价下跌的城市达到了68个。由此可以看出，我国大部分城市的房价还处在下跌状态，楼市并没有明显的回暖迹象。

那么在如此好的政策下，楼市为何没有出现明显的回暖呢？笔者认为原因主要有以下几点原因：首先是经济能力的原因，尽管这几年房价一直下跌，房贷利率也是一跌再跌，但我国的房价仍然处于高位，一方面因为在疫情前几年我国的房价涨得实在太猛，而这几年房价下跌的速度远没有过去上涨的速度快。另一方面由于过去三年疫情原因，普通人的消费能力要远远低于疫情之前，也就是说现在很多刚需没有钱了，尽管房价下跌，但仍然买不起房。

其次就是现在人们对于楼市信心的缺失，当大家对经济形势持悲观态度时就会选择努力存钱，不去消费，以保证自己的家庭能度过经济困难时期。而当大家对楼市失去信心时，刚需会更多地选择持币观望，投资者更会望而却步，自然没有人选择买房。人们对楼市失去信心主要有两个原因，一方面现在我国大部分城市的房价都处在下跌趋势，买涨不买跌的思想，让大家不会选择在这个时候买房。另一方面由于现在大部分城市新房还是采取“预售制”的方式进行出售，而现在烂尾房越来越多，导致很多购房者不敢买房，怕买完房出现烂尾的情况。房子一旦出现烂尾的情况，很可能会出现房财两空的情况。

因此笔者认为，要想楼市回暖，最重要是一方面让我国的经济快速回暖，让老百姓能赚到钱，老百姓手里有了钱，自然就有了消费的底气和信心，也就有了买房的欲望。另一方面就是去除现在房地产行业存在的一些弊端，例如取消预售制，让老百姓不再担心自己房子出现烂尾的情况，自然大家更愿意买房。

住建部释放信号，楼市或迎来巨变：预售制或成为“过去式”，现房销售或成为趋势。在今年的2月8号，国务院主管的《经济日报》发表了题为《大力推动商品房现房销售》的文章。文章中住建部部长倪虹明确指出：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

为什么说这次住建部放出的信号特别重要？主要原因有以下两个：首先在当前的楼市环境下，房地产行业继续实行“预售制”，严重影响购房者的购房欲望，购房者不愿购房，楼市也就回暖无望。特别是经历去年“停贷潮”后，大家对开发商彻底失望，不取消“预售制”，大家根本不敢买房。笔者身在郑州，能感受可能更加深刻一点，在2019~2021年的大部分购房者都面临着延期交房甚至烂尾的情况，很多购房者因为房子延期交房和烂尾问题要花大力气去维权。在这样的环境下，即使很多刚需也不敢买期房，很多都选择不买房或者购买二手现房，导致新房成交量持续下跌，这种情况下尽管政府采取各种救市政策，但楼市仍然很难回暖。可以这样说，预售制已经不适合现在的楼市环境，不取消预售制，购房者的信心很难恢复，购房者信心不恢复，楼市也很难回暖。