明天(3月17日),南京将迎来2023年度首场土拍!共13幅地,用地面积约44.88公顷,起拍总价166.221亿元,其中宅地有11幅,涉及河西南、大校场、雨核等多个热门板块。
花落谁家犹未可知!但,就在今天,土拍报名房企名单流出,招保万金齐亮相,从此已经能大致看出南京楼市今年走向,猫姐马上就来为大家分析一波,稍后一起来看!
01.
南京土拍明显回暖,
招保万金海润六大央企全部下场!
QQ">来源:房产南京
从流出名单来看,本次土拍主要有三类房企进场,第一类是央企系列,如招商、保利、万科、金地;第二类是地方国企,如厦门国贸、厦门建发、淮安水利等;第三类是本地城投,如栖霞建设、奥体建设、颐居等;当然偶尔还间隔一些民企开发商,如伟星、龙湖。
从这次报名意向来看,南京土拍明显回暖,一方面是像河西南这种顶级热点片区,去年都是颐居、奥体建设等地方城投托底,而现在招保万金都下场了,信号意义完全不同!
另一方面,据业内消息,多幅土地报名超热,有十几二十家房企有意向,比如河西南滨江G03,报名房企21家,数量居榜首;雨核G05,报名房企18家,紧追河西南地块之后;接着就是小行G06,报名房企也多达13家……南京土拍市场回暖明显,预计这次会有地块触顶摇号!
02.
大胆预测:
今年年底,房价将真正回暖!
稍微算下上市周期,按照一般的节奏,开发商拿地后最快6个月、最慢9个月,估计在10-11月上市!
如果这次土拍有触顶摇号地块,有成交价较高的地块,有地价上升的地块,明显成本增加,我们大胆预测:到年底10-11月,房价将真正迎来回暖!
03.
全市新房销量骤跌,
南京房价3-10月将横盘!
为什么我们预测10-11月房价才真正回暖呢?
其实这和市场现状脱不了关系,2月开工以来,南京几乎所有楼盘都是销量大涨,各家捷报频传,以江核为例,青奥四小龙2月卖出300多套房……但还没高兴多久,3月第一周销量惨跌,江核跌掉60-70%;南京其他区域来访量、成交量也是骤减,预计全市得跌掉个30-50%。
背后两个原因:①部分热点地区优惠回收过猛,江核预计回收优惠5-8个点,导致购房人不再购买;②多行业复苏还需时日,老百姓目前收入难以支撑全面回暖的行情。
而其他行业,比如外贸形势较冷,收入不甚理想;餐饮和旅游有所恢复,但显然回到正常水准还需时日,其他大部分行业也是如此,都需要复苏期。(道理也很简单,行业没钱,购房人则没钱,如此怎敢大胆买房呢?)
小结下,居民收入回升到买房无忧水平,还需要时间,所以我们大胆预计在年底这样能有望反弹。
同时,楼市主力招保万金一面回收优惠、不在乎房价销量大跌,一面又敢于进场拿地,只能有两点原因:①笃定房价能维持不亏本水平,且见市场回暖不愿亏本卖房;②他们在不冲销量、不回流资金情况下,居然还有钱拿地,证明他们已取得银行系金融支持,撑到年底基本没问题。
说白了,现在你不买房,他们也不着急。
综合来看,我们预计南京房价在3-10月将横盘,后续随着各行各业收入稳步回升,销量将缓慢上涨。但要等到量价齐涨,最起码到10月,新地上市房价上升、大家收入也回来了,才能有此景象。
此外,我们也注意到,这次土拍热点主要集中在河西南、雨核、小行三幅地上,南京各片区热度不一,比如江心洲仍无人报名,或奥体建设、颐居托底,专业级开发商不看好,就说明没到火候,我们建议大家缓进。
具体情况具体分析,我们将根据明日的土拍结果,给大家出个更明确、更明晰的分析,敬请期待!
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